Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm: Giá bán tăng, nguồn cung khởi sắc

(Xây dựng) - Khi các dự án cơ sở hạ tầng giao thông tại khu vực ba miền Bắc Trung Nam được triển khai; Cùng với đó là Nghị quyết 18-NQ/TW về thuế suất, giao đất, giao dịch bất động sản; tăng cường siết thu thuế chuyển nhượng; Kiểm soát phân lô tách thửa tại các tỉnh thành có hiệu lực, sẽ là cú huých tích cực đối với thị trường bất động sản, thanh lọc và minh bạch các hoạt động mua bán bất động sản.

Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vượt trội nguồn cung trong 6 tháng đầu năm.

Tín hiệu đó được thấy rõ qua ghi nhận của Viện nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản Datxanh Services giữa nguồn cung và giá bán ở thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và khu vực miền Trung.

Tín hiệu tích cực đối với nguồn cung

Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận nguồn cung căn hộ tăng vượt trội so với cùng kỳ năm 2021. Tuy nhiên, số lượng dự án mới giảm mạnh do các khó khăn như thủ tục pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn đầu tư dẫn đến tình trạng hạn chế dự án đủ điều kiện triển khai bán hàng. Cùng với đó, tâm lý khách hàng có nhiều e ngại khi nhiều ngân hàng siết chặt chặt tín dụng, chậm giải ngân.

Nguồn cung căn hộ mới 6 tháng đầu năm của Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận hơn 16.500 sản phẩm, cao hơn 44% so với cả năm 2021. Với nguồn cung căn hộ quý II ghi nhận hơn 14.400 sản phẩm, tăng 4 lần theo quý, nguồn cung sơ cấp ghi nhận 19.400 sản phẩm. Thị trường tiếp tục ghi nhận sự sôi động từ khu Đông và khu Nam với số lượng dự án mở mới nổi bật so với các khu vực khác.

Đối với khu vực miền Trung, ghi nhận rõ khi chứng kiến sự gia tăng nguồn cung trong quý II với phân khúc thấp tầng tại Đà Nẵng, Quảng Nam, nhiều dự án mở bán giai đoạn tiếp theo sau thời gian ngưng do ảnh hưởng của dịch bệnh. Trong 6 tháng qua, loại hình shophouse tập trung tại khu vực Phú Yên, Quảng Trị, dọc tuyến đường kết nối chính quy hoạch phát triển thương mại dịch vụ của các địa phương.

Trong khi đó, tại thị trường bất động sản Hà Nội, vẫn duy trì trạng thái hạn chế nguồn cung trong quý II và 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung mới chỉ xuất hiện cục bộ tại một số dự án đô thị lớn. Nguồn cung mới ghi nhận hơn 8.300 sản phẩm, tăng 37% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, nguồn cung mới Quý 2 ghi nhận hơn 3.200 sản phẩm, giảm 30% theo quý. Nguồn cung sơ cấp hơn 7.500 sản phẩm, giảm 43% theo quý. Căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung mới, số lượng sản phẩm mới tập trung chủ yếu tại khu Đông (62%), khu Tây (31%).

Giá bán vẫn ghi nhận tăng tại các địa phương và nhiều phân khúc

Tại thị trường Hà Nội, mặt bằng giá bán căn hộ trong quý II ghi nhận mức 49 triệu/m2, tăng trung bình 10% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ khả quan ở các dự án mới mở bán (~70%).
Giá nhà thấp tầng tại thị trường bất động sản các tỉnh lân cận Hà Nội tăng từ 6 – 15%, trong đó, Hưng Yên thiết lập mặt bằng giá mới tại phân khúc nhà thấp tầng do sự xuất hiện của dự án Vinhomes Dream City với giá 120 – 194 triệu/m2.

Đối với thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh giá bán căn hộ quý II ghi nhận ở mức 65 triệu/m2, tăng 3% theo quý. Sự điều chỉnh giá chủ yếu đến từ các dự án ở khu Đông khi mở bán giai đoạn mới. Các dự án có tiện ích nổi bật, không gian xanh, chiến lược bán hàng và truyền thông mạnh mẽ vẫn có tốc độ bán hàng cao.

Thị trường bất động sản các tỉnh lân cận Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận mức tăng nhẹ từ 2% - 6%. Trong đó, ở phân khúc đất nền, Bình Dương ghi nhận mức giá cao nhất với 60 triệu/m2, Long An 40 triệu/m2 và Đồng Nai 39 triệu/m2. Ở phân khúc nhà phố, Đồng Nai lại ghi nhận mức giá cao nhất với 91 triệu/m2, Bình Dương giá cao nhất ở mức 80 triệu/m2, Long An chỉ ở mức 56 triệu/m2.

Trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản miền Trung ghi nhận biên độ giá tăng cao ở một số khu vực như Khánh Hòa, Đà Nẵng, một số khu vực xảy ra hiện tượng sốt đất, các khu vực khác chỉ tăng nhẹ. Giá bán đất nền tại miền Trung tăng từ 10% - 15%. Nhà liền thổ tại Đà Nẵng xác lập kỷ lục ở những dự án có vị trí trung tâm, gần sông, trong khi các khu vực khác có biên độ tăng thấp.

Khi các thị trường khác có sự biến động cao về giá, thị trường miền Tây trong quý II có biên độ tăng thấp so với quý trước. Ở phân khúc đất nền, Cần Thơ ghi nhận mức giá cao nhất từ 35 – 38 triệu/m2 và thấp nhất là thị trường Hậu Giang với mức giá từ 15 – 16 triệu/m2. Tuy nhiên, ở phân khúc shophouse, Hậu Giang lại ghi nhận mức giá cao hơn Cần Thơ với giá từ 37 – 46 triệu/m2, Cần Thơ chỉ ở mức 25 – 33 triệu/m2.

Khơi thông dòng vốn bất động sản

Thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước có các động thái kiểm soát tín dụng bất động sản nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng bất động sản. Đây là việc cần thiết để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế. Động thái này còn góp phần thanh lọc được các nhà đầu tư và các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và kinh doanh tràn lan.

Tuy nhiên, chủ trương kiểm soát tín dụng khiến người dân, nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng. Các chuyên gia đề xuất, trong bối cảnh này, việc tiếp tục đa dạng hóa và hoàn thiện các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản cần là một trong những ưu tiên chính sách trong giai đoạn mới.

Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu cần phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách vốn phù hợp, có sự điều tiết hữu hiệu. Trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ chào bán cần quy định xếp hạng tín nhiệm, tức đánh giá độc lập của bên thứ ba về mức độ rủi ro của trái phiếu doanh nghiệp.

Đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. Đồng thời, cung cấp vốn tín dụng cho dự án đang trong quá trình thực hiện và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản cung cấp cho thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung bất động sản không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng đề xuất cung cấp vốn vay cho những người ở thực, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu. Điều này không hề trái với mong muốn thanh lọc, làm cho thị trường bất động sản giảm bớt nhà đầu cơ, mà chỉ còn người có nhu cầu thực, cần vốn tín dụng thực.